Depuis quelques mois, l’expression « zone tendue » revient sans cesse dans les discussions entre propriétaires du littoral basque. Biarritz, Bidart, Anglet, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz : plusieurs communes de la Côte basque ont durci leur cadre réglementaire pour la location saisonnière, et beaucoup de propriétaires se demandent aujourd’hui ce que cela change concrètement pour leur bien. Cet article fait le point, sans jargon inutile, sur ce qu’est une zone tendue, ce qu’elle implique et comment continuer à louer sereinement dans ce nouveau contexte.
Qu’est-ce qu’une zone tendue et pourquoi le Pays Basque littoral est concerné
Une « zone tendue » désigne, en droit du logement, un territoire où la demande de logements dépasse largement l’offre disponible, créant une tension forte sur les prix et sur l’accès au logement pour les habitants permanents. Ce classement, qui existait historiquement surtout pour les grandes agglomérations, a progressivement été étendu à de nombreuses communes touristiques et littorales, où l’essor de la location saisonnière est venu s’ajouter à une pression foncière déjà très forte.
Le Pays Basque, et plus particulièrement sa façade littorale, coche presque toutes les cases qui justifient ce classement : une offre de logements structurellement limitée par la géographie (montagne, océan, foncier rare), une attractivité touristique et résidentielle qui ne faiblit pas, une population qui augmente chaque année, et un parc de résidences secondaires qui a fortement progressé ces vingt dernières années. Dans ce contexte, les pouvoirs publics locaux et nationaux considèrent que le développement des meublés de tourisme peut, dans certains quartiers, entrer en concurrence directe avec le logement des habitants à l’année, notamment les actifs, les familles et les jeunes ménages.
C’est ce raisonnement qui a conduit plusieurs communes du littoral, à commencer par les plus recherchées, à se doter d’un cadre réglementaire renforcé pour encadrer les meublés de tourisme. L’objectif affiché n’est pas d’interdire la location saisonnière, mais de rééquilibrer les usages du parc immobilier existant entre résidence permanente, résidence secondaire et location touristique.
Les conséquences concrètes pour les propriétaires de meublés de tourisme
Concrètement, être situé en zone tendue change plusieurs choses pour un propriétaire qui souhaite louer son bien en meublé de tourisme, en particulier lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire. Trois notions reviennent systématiquement : le changement d’usage, la compensation et l’encadrement local.
Changement d’usage : l’autorisation obligatoire
Dans les communes classées en zone tendue, la location d’un logement meublé à une clientèle de passage, de façon répétée sur de courtes durées, est juridiquement assimilée à un changement d’usage du bien : celui-ci passe d’un usage d’habitation à un usage commercial. Or, dans ces communes, ce changement d’usage n’est pas automatique : il doit faire l’objet d’une autorisation préalable délivrée par la mairie. Louer sans cette autorisation, lorsqu’elle est requise, expose le propriétaire à des risques (mise en demeure, amende, obligation de remettre le bien dans son usage d’habitation). C’est un point sur lequel il ne faut jamais improviser.
La compensation : transformer du commercial en logement
Dans certaines communes très tendues, l’autorisation de changement d’usage est assortie d’une obligation de « compensation » : pour transformer un logement en meublé de tourisme, le propriétaire (ou la collectivité, selon les mécanismes locaux) doit en contrepartie remettre sur le marché de l’habitation une surface équivalente, par exemple en transformant des locaux commerciaux ou professionnels en logement. Ce mécanisme, historiquement utilisé dans les grandes métropoles, se retrouve désormais dans certaines villes littorales très demandées, où il complique fortement l’obtention d’une autorisation pour un nouveau bien destiné à la location saisonnière.
L’encadrement et les quotas locaux
Au-delà du changement d’usage, plusieurs communes ajoutent leurs propres règles : quotas de meublés de tourisme par quartier ou par immeuble, obligation de numéro d’enregistrement, limitation du nombre de logements qu’un même propriétaire peut louer, zones où la location saisonnière est purement interdite pour les résidences secondaires. Ces règles varient sensiblement d’une commune à l’autre, et même parfois d’un quartier à l’autre au sein d’une même ville. Il n’existe donc pas de réponse unique valable partout sur la Côte basque : chaque situation doit être vérifiée au cas par cas.
Résidence principale vs résidence secondaire : deux régimes très différents
Le classement en zone tendue ne traite pas de la même façon tous les propriétaires. La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est absolument centrale pour comprendre ce qui s’applique à votre bien.
La résidence principale et le plafond de 120 jours
Si le bien loué est votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, la règle est en principe plus souple : vous pouvez le louer en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage, dans la limite de 120 jours par année civile. Ce plafond est un repère national bien établi pour les résidences principales en zone tendue. Passé ce seuil, le logement bascule dans un régime plus contraignant, proche de celui d’une résidence secondaire.
La résidence secondaire, soumise à autorisation
Pour une résidence secondaire, la logique est différente : dès lors que la commune est classée en zone tendue et a mis en place un régime d’autorisation, louer ce bien en meublé de tourisme suppose, en principe, d’obtenir au préalable l’autorisation de changement d’usage évoquée plus haut, parfois avec compensation. C’est précisément la situation dans laquelle se trouvent de nombreux propriétaires de villas ou d’appartements sur la Côte basque, achetés initialement comme pied-à-terre familial puis mis en location une partie de l’année.
Quel impact sur la valeur et la stratégie locative de votre bien
Le classement en zone tendue n’a pas seulement des conséquences administratives : il a aussi un impact direct sur la valeur d’usage et la stratégie locative d’un bien. Un logement disposant déjà d’une autorisation de changement d’usage valide, ou clairement identifié comme résidence principale éligible aux 120 jours, devient plus facile à valoriser en location saisonnière qu’un bien dont la situation reste incertaine. À l’inverse, un investisseur qui achèterait aujourd’hui une résidence secondaire dans une commune très encadrée, sans avoir vérifié en amont la faisabilité d’un usage meublé de tourisme, prend un risque réel sur la rentabilité attendue de son projet.
Ce nouveau cadre pousse donc les propriétaires et les futurs acquéreurs à intégrer la question réglementaire beaucoup plus tôt dans leur réflexion, au même titre que l’emplacement ou l’état du bien. Pour approfondir ce sujet sous l’angle de l’investissement, notre article sur où investir en location saisonnière au Pays Basque et notre analyse de la rentabilité de la location courte durée apportent des repères utiles pour raisonner sur le long terme.
Cela ne signifie pas que la location saisonnière devient impossible sur la Côte basque : elle reste tout à fait praticable pour une large majorité de propriétaires, à condition de bien connaître son régime (principale ou secondaire), de sécuriser ses autorisations quand elles sont nécessaires, et de construire une stratégie locative réaliste plutôt que de viser une occupation maximale à tout prix.
Les communes concernées sur la Côte basque
Le classement en zone tendue et les régimes d’autorisation qui en découlent ne s’appliquent pas de façon homogène sur tout le territoire : chaque commune adopte ses propres modalités, dans le cadre fixé par la loi. Sur la Côte basque, les communes les plus consultées par nos propriétaires sont :
- Biarritz, où la pression touristique et la rareté du foncier sont parmi les plus fortes du littoral
- Bidart, commune où se trouve notre siège, avec un marché résidentiel et touristique très actif
- Anglet, entre plages et zones résidentielles, avec des règles qui peuvent différer selon les secteurs
- Guéthary, petite commune très recherchée où la tension sur le logement est particulièrement sensible
- Saint-Jean-de-Luz, ville touristique majeure avec un encadrement spécifique de la location saisonnière
- Bayonne, où les dynamiques de centre-ville et de périphérie ne suivent pas toujours les mêmes règles
Dans chacune de ces communes, il est indispensable de vérifier la réglementation exacte applicable à l’adresse précise du bien, et non de se fier à une règle générale supposée valable pour « toute la Côte basque ». Deux biens situés à quelques rues d’écart peuvent parfois relever de régimes différents.
Comment rester en conformité sans perdre en rentabilité
Face à ce cadre plus exigeant, la meilleure approche consiste à traiter la conformité réglementaire comme une étape de gestion de projet à part entière, et non comme une contrainte annexe. Quelques réflexes permettent d’avancer sereinement :
- Déterminer précisément le statut du bien : résidence principale ou secondaire, et vérifier la classification de la commune en zone tendue auprès du service urbanisme.
- Se renseigner sur l’existence d’une obligation de changement d’usage, avec ou sans compensation, et sur les délais d’instruction, qui peuvent être longs.
- Vérifier l’obligation d’enregistrement en mairie et l’obtention d’un numéro de déclaration, requis dans de nombreuses communes avant toute mise en location.
- Anticiper les évolutions réglementaires : les règles peuvent être modifiées d’une saison à l’autre, il est utile de suivre les délibérations municipales.
- Se faire accompagner par un professionnel local qui connaît les spécificités de chaque commune, plutôt que de s’appuyer sur des informations génériques trouvées en ligne.
Ce travail de conformité se combine naturellement avec les questions fiscales : le régime d’imposition des revenus locatifs (LMNP micro-BIC ou régime réel) dépend de choix distincts de la réglementation d’urbanisme, mais les deux sujets doivent être anticipés ensemble. Notre article sur les bases du LMNP, micro-BIC et régime réel donne un premier repère, mais seul un expert-comptable pourra déterminer le régime fiscal le plus adapté à votre situation personnelle.
Pour les propriétaires qui envisagent de louer un bien qui n’est pas leur résidence principale, notre article dédié à la location de résidence secondaire au Pays Basque détaille plus largement les démarches à prévoir, tandis que notre guide sur la réglementation de la location saisonnière à Biarritz illustre concrètement comment ces règles s’appliquent dans une commune emblématique de la zone tendue littorale.
Le rôle d’une conciergerie locale dans ce nouveau cadre
C’est précisément dans ce contexte réglementaire plus complexe qu’une conciergerie Airbnb locale prend tout son sens. Une équipe implantée sur la Côte basque, qui suit au quotidien les évolutions communales, permet au propriétaire de ne pas naviguer seul entre les démarches administratives, les incertitudes locales et la gestion opérationnelle des séjours. Chez ZULLI, basés à Bidart et fondés par Raphaël Renzulli, nous accompagnons les propriétaires à la fois sur le pilotage de leurs séjours et sur la bonne compréhension des règles applicables à leur bien, en les orientant vers les bons interlocuteurs (mairie, expert-comptable) lorsque la situation le nécessite.
Cet accompagnement ne se substitue jamais aux démarches officielles que le propriétaire doit engager en son nom auprès de sa mairie, mais il permet d’y voir plus clair, d’éviter les erreurs coûteuses et de conserver une location saisonnière sereine malgré un cadre plus exigeant. Si vous vous interrogez sur la meilleure façon de gérer votre bien dans ce contexte, notre comparatif conciergerie ou gestion autonome peut vous aider à clarifier vos priorités, tout comme notre présentation des services de conciergerie que nous proposons sur l’ensemble du littoral basque. Nos guides sur l’optimisation d’une annonce Airbnb et l’accueil de voyageurs haut de gamme complètent utilement la réflexion.
Vous vous interrogez sur la situation réglementaire de votre bien ?
Nos équipes basées à Bidart connaissent les spécificités de chaque commune de la Côte basque et peuvent vous aider à clarifier votre situation avant toute mise en location, en lien avec les vérifications que vous devrez effectuer auprès de votre mairie. Parlons de votre projet.
Questions fréquentes
Ma commune est-elle automatiquement en zone tendue si elle est sur la Côte basque ?
Non, le classement en zone tendue et les modalités d’encadrement de la location saisonnière (changement d’usage, compensation, quotas) sont définis commune par commune, voire quartier par quartier dans certains cas. Il n’existe pas de règle unique pour l’ensemble de la Côte basque : il faut vérifier la situation précise de votre bien auprès du service urbanisme de la mairie concernée.
Le plafond de 120 jours s’applique-t-il à toutes les locations saisonnières ?
Ce plafond concerne les résidences principales louées en meublé de tourisme dans les zones tendues où ce régime a été mis en place. Il ne s’applique pas de la même manière aux résidences secondaires, qui relèvent en principe d’un régime d’autorisation distinct. Là encore, la situation doit être confirmée auprès de votre mairie.
Que risque-t-on à louer une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage ?
Lorsque l’autorisation est requise par la commune et qu’elle n’a pas été obtenue, le propriétaire s’expose à des mesures administratives et financières pouvant aller jusqu’à l’obligation de cesser la location. Nous recommandons systématiquement de régulariser la situation avant toute mise en location, en se rapprochant de la mairie et, si nécessaire, d’un professionnel du droit immobilier.
